En
México, el sistema de derecho urbano está compuesto por los planes de
desarrollo urbano y de ordenamiento, las leyes de planeación y desarrollo
urbano, así como las normas y reglamentos generalmente de construcción; todos
ellos elaborados por el poder ejecutivo y convertidos en ley por el
Legislativo. Este tipo de instrumentos establecen las disposiciones bajo las
cuales los organismos públicos y privados o inmobiliarios deben de construir en
la ciudad.
En
el marco de lo establecido en el derecho urbano los inmobiliarios realizan su
negocio, que en un sistema generalmente capitalista como nuestra economía
implica necesariamente una ganancia y una competencia. En este sistema existen
diversas empresas inmobiliarias que adquieren terrenos, a un precio más bajo
que su venta, posterior a la construcción. Este diferencial de valor en el
suelo representa la cantidad de ganancia del sector privado, y depende de la
forma como construyen, el diseño, la infraestructura y localización respecto a
las avenidas o el centro de la ciudad. Este diferencial de valor se denomina
técnicamente “plusvalía”.
Así,
la plusvalía es un término económico que se asigna en el caso de la ciudad a la
diferencia entre el precio de venta de una vivienda y el valor en la que ésta
se adquirió o bien con respecto al precio del suelo urbano y la construcción;
pero ¿quién genera y quién se queda con la plusvalía?
La
plusvalía se la queda el inmobiliario, pues ha representado históricamente la
ganancia en la forma de hacer el negocio, sin embargo no toda la plusvalía la
genera el capital privado, una parte, a veces la mayor parte, la genera el
gobierno con la urbanización; por ejemplo, un terreno en el cual invierte un
agente privado, incrementa su valor de forma natural al dotarlo de servicios,
dar acceso mediante vialidad, o simplemente por el hecho de regularizarlo, todo
ello lo realiza el gobierno.
Si
bien el gobierno cobra un impuesto por la utilización del suelo –el predial-,
es importante reconocer que en México no existen instrumentos normativos o
fiscales para transferir parte de la plusvalía al sector público, al contrario,
para que el gobierno se capitalice únicamente se desarrollan impuestos. De esta
manera vale la pena reflexionar sobre los mecanismos mediante los cuales un
terreno se vuelve más caro, e intentar redistribuir la plusvalía entre quienes
la generan conjuntamente, es decir el sector privado principalmente y el
público.
En
resumen, si bien debemos de reconocer que los agentes inmobiliarios construyen
la ciudad y que sin ellos una ciudad no crece, también es importante reconocer
el papel del gobierno en la generación de plusvalía, y por consiguiente debería
de adquirir algunos beneficios para capitalizarse y generar más obras, no
únicamente de los impuestos. En un sistema financiero local novedoso, podrían
existir instrumentos de redistribución de la plusvalía que se genera en la
ciudad para el beneficio público. Esto es parte de una ciudad que genera valor
al ciudadano.
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